Código civil em condomínio: direitos e deveres de moradores e síndicos

Neste artigo sobre o código civil em condomínio, você vai entender os direitos e os deveres tanto do síndico quanto do morador.

Existem diversas normas e leis específicas que regulamentam a vida em condomínios e asseguram uma convivência pacífica nesses espaços. O Código Civil em condomínios (Lei nº 10.406/2002) é a lei principal que trata sobre os direitos e as obrigações dos síndicos e dos condôminos.

É com base nessa legislação que deve estar respaldada para a criação da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno, bem como para a organização das Assembleias.

O documento reúne as principais questões em torno das atribuições de responsabilidade do síndico e dos moradores, que precisam ser respeitadas por todos. 

Por isso, o conhecimento dessa legislação é de fundamental importância para evitar situações que podem acarretar ações judiciais contra o condomínio e prejuízos para a gestão condominial.

Em alguns casos, o síndico corre o risco de ser responsabilizado civil ou criminalmente, podendo, até mesmo, responder judicialmente se houver o descumprimento das regras de convivência, a ponto de colocar em risco a segurança patrimonial ou dos outros moradores.

Além de conhecer bem a legislação que rege suas atividades e responsabilidades na gestão condominial, o síndico precisa comunicar amplamente as principais disposições da lei aos moradores para que as normas não sejam desrespeitadas.

Para contribuir com o entendimento do síndico e dos condôminos com relação à legislação, apresentaremos aqui as principais normas do Código Civil em condomínios.

Código civil em condomínios: direitos e obrigações de síndicos e moradores

Em vigor desde 2003, o novo Código Civil brasileiro trouxe modificações pontuais na Lei 4.591/64, que permanece ativa, mas não deve se sobrepor à nova legislação.

O documento aborda cerca de 27 artigos sobre a vida em condomínio. A seguir, apresentamos alguns dos principais pontos com relação aos direitos e às obrigações de síndicos e moradores.Em relação à lei antiga, a nova legislação trouxe poucas alterações no que diz respeito aos direitos e aos deveres do síndico, já presentes no artigo 1.348 do Código Civil. Confira quais são eles.

Quais são os direitos e os deveres do síndico?

Direitos do síndico

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O que o síndico é proibido de fazer?

Tão importante quanto conhecer os direitos e os deveres do síndico é saber o que ele não pode fazer. Como ele está em uma posição de poder, pode acabar confundindo algumas atribuições e exceder.

Por isso, os condôminos precisam estar por dentro de algumas situações proibidas que podem acontecer para poderem impedir o síndico de executar. Confira essa lista!

O síndico está proibido de:

Bônus: 2 ações que parecem proibidas ao síndico, mas não são

A primeira delas é que o síndico está autorizado, sim, a contratar um advogado sem o consentimento do Conselho. No entanto, é preciso lembrar que toda ação judicial ou extrajudicial deve ser informada aos moradores através de assembleia.

A segunda ação do síndico que parece errada, mas está autorizada é que ele pode contratar um familiar para trabalhar no condomínio, desde que seja devidamente registrado de acordo com a lei.

Tarefa de síndico: como aplicar advertências e multas aos moradores?

Também faz parte das atribuições de um síndico aplicar advertências e multas aos moradores que não cumprirem seus deveres. Mas você sabe em quais situações ele deve aplicar cada uma? 

O primeiro passo na hora de decidir entre advertência ou multa é conferir a convenção e o regimento interno do condomínio. Antes de tomar alguma decisão, é preciso que o síndico esteja bem ciente desses documentos.

As advertências são indicadas quando o condômino comete uma infração pela primeira vez. Elas podem ser consideradas mais como um aviso ao morador do que como uma penalidade. 

Ou seja, o objetivo da advertência é informar ao morador que houve transgressão a uma regra e que essa infração não deve acontecer novamente. Do contrário, ele corre o risco de receber uma multa de condomínio.

No entanto, em algumas situações, apenas uma advertência não resolve o problema. É preciso recorrer diretamente à multa para penalizar o morador.

Por exemplo, se o condômino causar prejuízo a uma área comum do condomínio, deve ser cobrado dele um ressarcimento. Nesse caso, o síndico parte direto para a multa.

Agora se o condômino for reincidente, infringindo regras do condomínio mesmo após ter recebido uma primeira advertência, o síndico também pode fazer a aplicação da multa de condomínio.

Geralmente, essa situação é o recurso mais viável quando há problemas cotidianos, como não respeitar o horário de silêncio, infringir a lei antifumo, transitar com o cachorro em locais impróprios, entre outras transgressões.

Quais são os direitos e os deveres dos condôminos?

Os direitos e os deveres dos condôminos estão presentes no Art. 1.335 e 1.336. São eles:

Direitos dos condôminos

É importante notar que, de acordo com o segundo item, parte dos direitos que cabem aos condôminos está condicionada ao pagamento em dia da taxa condominial. 

Portanto, os condôminos que estiverem inadimplentes perdem o direito ao voto nas assembleias que forem realizadas no condomínio.

De acordo com a Lei 12.607 de 2012, que altera o Art. 1.331 do Código Civil, os condôminos também têm direito a alugar suas vagas de garagem a outros moradores, proibindo que isso seja feito a pessoas estranhas ao condomínio.

Já o Art. 1.349 traz um importante instrumento de poder dos condôminos e estabelece que, mediante voto da maioria absoluta dos membros, o síndico pode ser destituído do cargo nos casos em que “praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio”.

Por fim, o condômino tem direito a reclamar de perturbações internas, votar e ser votado (desde que não esteja inadimplente), recorrer de eventuais penalidades, circular livremente pelas dependências do condomínio e exigir o cumprimento das normas e das regras de outros moradores e proprietários.

Deveres dos condôminos

Vale destacar que o não pagamento da taxa de condomínio abre a possibilidade para uma ação de cobrança judicial por parte do empreendimento.

É importante lembrar também que os direitos e os deveres dos condôminos não se resumem ao que está exposto no Código Civil, uma vez que pontos adicionais podem ser estipulados pela convenção e pelo regimento interno do condomínio, desde que, é claro, estejam em conformidade com a lei.

Mais do que prever boas condutas e penalidades, a criação de normas tem como objetivo a boa convivência com os demais moradores, de modo que impere o respeito ao próximo e ao que é de todos.

Saiba mais: [Webinar] Desconstruir conflitos nas relações condominiais

4 dúvidas esclarecidas sobre direitos dos condôminos

1. Os condôminos podem ser proibidos de usufruir de áreas comuns por causa da pandemia?

Lei N° 10.410, de 2020, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (Covid-19), não autoriza ao síndico atitude unilateral.

No entanto, o síndico deve ficar atento às recomendações dos governos estadual e municipal e levá-las para a assembleia junto aos moradores com o objetivo de definir sua incorporação ao regimento interno.

Mas, a princípio, nenhum condômino pode ser proibido de usufruir de áreas comuns por causa da pandemia. O que pode ser feito é recomendar que os moradores que testem positivo ou tenham sintomas do vírus evitem sair de suas residências.

2. Novos condôminos podem ser proibidos de ocupar um apartamento com débito condominial?

A dívida condominial é do imóvel. Se um novo morador e proprietário quiser ocupá-lo, o síndico não pode proibir. 

O processo de cobrança da dívida irá seguir, chegando até a penhora e leilão da unidade se o pagamento não for liquidado.

3. Condôminos inadimplentes podem ser impedidos de ter TAGs de acesso ou de frequentar áreas comuns?

Não! Isso seria uma afronta ao direito de ir e vir do morador. Mesmo com justificativas legítimas, o síndico jamais deve tomar uma atitude que gere constrangimento ou mal-estar a um condômino.

Ações como essa agravam a situação e podem levar o inadimplente a entrar com uma ação contra o condomínio por danos morais, o que é, frequentemente, acolhido pela justiça.

4. Os condôminos podem alugar imóveis pelo Airbnb?

Algumas decisões judiciais permitem e outras proíbem o aluguel de residências situadas em condomínios pelo Airbnb, o que caracteriza aluguel por tempo curto (temporada).

Como essa é uma prática recente, recomenda-se que seja discutida em assembleias para regulamentar ou não a decisão no regimento interno.

Quer ficar por dentro de todas as novidades e tendências para uma gestão condominial eficaz? 

Confira o Guia de convivência social: os 10 mandamentos do morador!

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