Guia completo sobre legislação de condomínio

Uma das principais preocupações entre os síndicos é em relação à legislação de condomínio. Quais são as principais leis a serem seguidas? Há regras específicas para cada ação do síndico? É possível estabelecer normas específicas, de acordo com as necessidades dos condôminos?

Pensando em facilitar o esclarecimento dessas dúvidas, preparamos este guia completo com tudo o que você precisa saber sobre legislação de condomínio.

Aqui, você vai conferir:

  • Qual é a lei que rege os condomínios?
  • Legislação de condomínio: Lei nº 4.591/6
  • O que diz o Código Civil sobre condomínio?
  • O que é convenção condominial?
  • O que é regimento interno do condomínio?
  • As principais normas regulamentadoras
  • Legislação sobre voto eletrônico e assembleia virtual
  • Lei de Mudanças
  • Lei do Silêncio
  • Lei de Dedetização
  • Lei Antifumo
  • Lei de Animais de Estimação
  • Regras para Alterações na Fachada
  • Código de Trânsito em Condomínios

Continue a leitura e fique pode dentro de todas essas informações!

Qual é a lei que rege os condomínios?

Atualmente, são várias as leis que os condomínios devem respeitar. Desde a Constituição até leis municipais, a atenção do síndico deve estar voltada para tudo o que é exigido pela legislação brasileira.

Essa não é uma tarefa fácil, considerando que são muitas esferas, códigos e normas técnicas a serem cumpridas. Mas o principal instrumento que deve ser levado em conta é o Código Civil.

Com a última atualização feita em 2002, o Código Civil conta com 44 artigos sobre a vida em condomínio, regulando casos de inadimplência, descumprimento de normas, entre outras situações. 

No caso de o Código Civil não tratar de algum tópico específico no condomínio, a convenção ou a reunião da assembleia terão prioridade, seguindo a ordem de importância estabelecida para condomínios.

Legislação de condomínio: Lei nº 4.591/64

Anterior ao Código Civil, a Lei nº 4.591/64, ou Lei de Condomínios, já foi superior em relação a às outras medidas. Mas tornou-se secundária desde a publicação dos 44 artigos do Código Civil, em 2003.

A Lei de Condomínios ainda abrange direitos, deveres e condutas a serem respeitadas, mas que, em sua maioria, o Código Civil também abarca. No entanto, quando há conflitos, é o que está estabelecido no Código que predomina.

A maioria dos artigos da antiga lei foi substituída pelo Código Civil. Mas há aqueles artigos chamados “derrogados” que, apesar do Código Civil, não foram revogadas (anuladas) por completo.

Como alguns assuntos não foram contemplados na nova legislação, para esses, a Lei nº 4.591/64 ainda é a fonte para se recorrer.

É importante lembrar que parte de Lei nº 4.591/64 ainda está na ativa, que trata de incorporação imobiliária.

O que diz o Código Civil sobre condomínio?

É muito importante que você, síndico, tenha conhecimento de todos os artigos do Código Civil que tratam da regulamentação dos condomínios para uma melhor gestão e uma boa convivência.

Por isso, listamos aqui todos esses artigos e o que eles abordam.

  • Art. 653 e 654: Uso de procurações
  • Art. 1331: Definições de partes exclusivas e comuns aos condôminos
  • Art. 1332: Registro do condomínio edilício (no qual há partes comuns e partes exclusivas)
  • Art. 1333 e 1334: Convenção do condomínio e suas determinações
  • Art. 1335 e 1336: Direitos e deveres do condômino
  • Art. 1336 e 1337: Aplicação e características de multas
  • Art. 1338: Vagas de veículos dos condôminos
  • Art. 1339 e 1340: Partes comuns dos condôminos
  • Art. 1341 e 1342: Realização de obras no condomínio
  • Art. 1343: Aprovação de construção de outro pavimento
  • Art. 1344: Despesas do terraço de coberturas
  • Art. 1345: Débitos de condôminos
  • Art. 1346: Seguro obrigatório
  • Art. 1347: Eleição de síndico
  • Art. 1348: Deveres e responsabilidades do síndico
  • Art. 1349: Destituição do síndico
  • Art. 1350, 1351, 1352, 1353, 1354 e 1355: Assembleias de condomínios
  • Art. 1356: Conselho fiscal do condomínio
  • Art. 1357 e 1358: Extinção do condomínio

Agora, você já sabe os assuntos que são tratados em cada lei, mas é indispensável ler os artigos do Código Civil na íntegra e entender cada uma das exigências.

Veja mais no webinar “O Dia a Dia Jurídico do Síndico

O que é convenção condominial?

Mesmo existindo o Código Civil, que é a lei que se sobrepõe a todas as outras, é importante que o condomínio tenha uma convenção própria.

Isso porque cada condomínio tem características únicas e uma realidade que se diferencia quando comparada a outros, ainda que estejam na mesma cidade.

Portanto, ainda que o Código Civil ou a Legislação de Condomínio oriente as ações, existem especificidades que podem não estar contempladas em uma lei geral. Sendo assim, é importante que seja estabelecida uma convenção condominial.

Ela deve ter caráter obrigatório, descrevendo as regras específicas de acordo com a realidade do condomínio, e deve ser seguida por todos os moradores. É fundamental que a convenção condominial defina itens como:

É também nesse documento que devem estar descritas as regras de uso das áreas comuns, como usar os serviços e os itens que são de acesso a todos os condôminos e qual é o modelo de administração do condomínio.

A convenção condominial deve estabelecer também as multas às quais os condôminos devem estar sujeitos em caso de descumprimento das regras.

Para que a convenção se torne vigente, é preciso formalizá-la com os condôminos e, por isso, é indispensável o auxílio de um advogado especialista em legislação imobiliária para validar o documento. Caso haja regras que contrariem as leis superiores, a convenção não poderá ser aprovada.

Para que a convenção condominial comece a valer, é preciso a assinatura de titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio.

O que é regimento interno do condomínio?

Além da convenção condominial, é preciso ter um regimento interno para o condomínio. Esse tipo de documento é produzido pelos próprios condôminos, sendo aprovado pela maioria simples dos presentes em assembleia.

O regimento interno é parte integrante da convenção do condomínio e é importante, embora não obrigatório, que seja registrado em cartório.

Serve como maneira de estabelecer regras de cuidado com espaços comuns, uso do patrimônio, animais em apartamento, condutas internas, proibições e regras para serviços terceirizados.

É importante reforçar que o regimento tem como foco o dia a dia do condomínio, ou seja, sua proposta é tornar mais claras as regras de relacionamento entre os condôminos.

Como os pontos que estão no regimento interno do condomínio são de ordem diária, é nele que são encontradas informações como:

Como as regras são voltadas aos moradores, o regimento interno do condomínio precisa ser aprovado por meio de assembleia.

As principais normas regulamentadoras

O síndico profissional deve se manter informado sobre as normas regulamentadoras que se aplicam aos condomínios, sejam nas atividades de manutenção predial ou em reformas e reparos. 

É fundamental conhecer essas normas para poder garantir que sejam seguidas e cobrar dos fornecedores que também as cumpram.

Caso não sejam seguidas, o mínimo que pode ocorrer é a definição de uma multa por descumprimento. Mais grave que isso são as consequências de um processo trabalhista, civil ou até criminal. 

Em caso de incêndio, por exemplo, se não estiver tudo dentro da norma, a seguradora pode não pagar o prêmio e o prejuízo ficar com o condomínio. Portanto, é melhor não arriscar.

Listamos aqui as principais normas regulamentadoras para o seu conhecimento:

Normas regulamentadoras sobre condições de trabalho

O Ministério do Trabalho tem 36 normas regulamentadoras que valem para qualquer relação trabalhista sob o regime da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT)

São regras que visam a saúde e a segurança do funcionário que realiza serviços no condomínio e garantem as condições adequadas de trabalho.

Descumprir essas normas significa, além do risco de prejudicar a saúde de alguém, a possibilidade de um funcionário entrar com uma ação na justiça. 

Nesses casos, o síndico é responsabilizado civil e criminalmente e o prejuízo é pago pelo condomínio. A atenção deve ser a mesma em caso de terceirizados.

NR 9 – Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA)

Faz o levantamento dos riscos ambientais existentes ou que venham a ocorrer no ambiente de trabalho. 

São considerados os agentes físicos, químicos e biológicos que podem causar danos à saúde do trabalhador, como ruído, temperaturas extremas, inalação de gases, contato com umidade, desnível acentuado, entre outros. O planejamento do programa deve ser anual.

NR 7 – Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO)

Previne, rastreia e faz o diagnóstico precoce dos agravos à saúde relacionados ao trabalho. A norma também prevê a obrigatoriedade da presença de material de primeiros socorros, guardados em local adequado e aos cuidados de uma pessoa treinada para esse fim. Um relatório anual deve ser entregue à CIPA.

NR 5 – Comissão Interna de Prevenção de Acidentes (CIPA)

Comissão para evitar acidentes e doenças decorrentes do trabalho. Nas empresas de até 50 funcionários, não é obrigatória a formação de uma comissão. Basta que um funcionário seja capacitado no treinamento anual da norma. 

A partir de 51 empregados, é preciso ter a comissão, formada por representantes do empregador e dos empregados. O mandato tem duração de um ano.

NR 6 – Equipamentos de Proteção individual (EPI)

EPIs são todos os equipamentos ou produtos de uso individual que protegem o trabalhador de riscos que podem ameaçar sua saúde e segurança. Muito comuns em indústrias e obras, os EPIs são obrigatórios também em condomínios. 

Um exemplo prático é o pessoal da limpeza, que deve usar luvas, para se proteger de produtos químicos, e botas de borracha, para não escorregar no chão úmido. É dever do síndico garantir o treinamento e exigir dos funcionários o uso do EPI.

NR 10 – Segurança em Instalações e Serviços de Eletricidade

Norma que determina os requisitos para trabalhar com instalações elétricas e serviços com eletricidade. Entre as regras, estão a necessidade de desenergização elétrica ou uso da tensão de segurança para realização de serviços e a recomendação de não usar adornos pessoais nos trabalhos com instalações elétricas.

NR 23 – Proteção contra Incêndios

Regulamenta as medidas para prevenção de incêndios, que devem seguir a legislação de cada Estado e as normas técnicas que se aplicam. Menciona deveres do empregador e a disposição correta das saídas de emergência.

NR 35 – Trabalho em Altura

Serviço realizado acima de dois metros do nível inferior, onde exista risco de queda. O funcionário deve receber treinamento para a função, com atualização a cada dois anos. Em condomínios, são comuns atividades de limpeza ou pintura externa.

Legislação sobre voto eletrônico e assembleia virtual

Em tempos de quarentena, as assembleias presenciais se tornam impraticáveis, dificultando deliberações importantes que necessitam quórum mínimo. Por isso, foi sancionada a Lei Nº 14.010 de 2020, que autoriza as assembleias virtuais e o voto eletrônico em condomínio.

A lei dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da Pandemia do Coronavírus (Covid-19).

Determina que o administrador deve prestar contas, regularmente, de seus atos de administração, conforme expresso no artigo 13º. Caso isso não ocorra, é prevista a sua destituição.

Os artigos 5º e 12º tratam do voto eletrônico em condomínio e assembleias virtuais. Esclarecem que as assembleias podem ocorrer por meio eletrônico e virtual, sem a necessidade de recolher assinaturas presenciais dos condôminos: somente a manifestação do morador na plataforma utilizada para a reunião é suficiente para dotá-la de validade jurídica.

Saiba mais no webinar “PL 1179 Agora é Lei 14.010/20

Lei de Mudanças

Não existe uma lei de mudança em condomínio que estipula diretrizes sobre o assunto. O que há, na verdade, é uma série de regras e convenções estabelecidas pelos próprios condomínios sobre o que deve ser feito no dia da mudança. 

Veja mais aqui: Lei de mudança em condomínio: o que é preciso cumprir

Lei do Silêncio

Ao contrário do que muitos pensam, não existe uma Lei do Silêncio prevista no Código Civil. Para aplicar a lei do silêncio em condomínios é possível recorrer a Lei Nº10.406 do Código Civil, com foco no  artigo de número 1.336 capítulo IV.

Veja mais aqui:Lei do silêncio em condomínios: como minimizar conflitos relacionados ao barulho

Lei de Dedetização

Não há, no Brasil, uma lei de federal que regulamente a dedetização de condomínios, sejam eles comerciais ou residenciais. 

No entanto, existem diversas leis municipais e estaduais que tratam do assunto, o que faz com que não haja uma uniformidade nas regras que devem ser seguidas país afora.

Veja mais aqui: Lei de dedetização em condomínios: entenda do início ao fim

Lei Antifumo

A lei nº 12.546/2011 mais conhecida como Lei Antifumo, proíbe o consumo de charutos, cachimbos, narguilés, cigarros e outros produtos em locais de uso público, coletivo ou privado, independente se o local estiver parcialmente fechado por uma parede, divisória, teto ou toldo. 

Isso inclui as áreas comuns do prédio, onde geralmente ficam localizadas as opções de lazer e de convivência dos moradores

Veja mais aqui: Lei antifumo em condomínio: como lidar com problemas de convivência com fumantes

Lei de Animais de Estimação

Em maio de 2019, a Justiça decidiu que a convenção condominial não pode proibir animais em condomínios.

As regras de convivência, entretanto, não podem se sobrepor ao que o Código Civil determina para condomínios (a Lei nº 10.406/2002).

Veja mais em: Animais em condomínios: como o síndico deve lidar

Regras para Alterações na Fachada

O entendimento atual da maioria dos tribunais é que, a menos que esteja disposto na convenção, os aparelhos de ar-condicionado não alteram a fachada.

Nesse sentido, nos casos de condomínios cuja convenção não permita a instalação de aparelhos de ar-condicionado na fachada, qualquer mudança nesse entendimento só poderá ser feita mediante alteração da convenção condominial, trâmite que exige votos de 2/3 dos condôminos.

Veja mais aqui: Ar-condicionado na fachada do prédio: quais são as regras?

Código de Trânsito em Condomínios

Apesar das vias internas dos condomínios serem áreas comuns de propriedade dos condôminos e, portanto, privadas e não vias públicas, estão sujeitas ao Código de Trânsito Brasileiro, por expressa previsão de seu artigo 2º, parágrafo único. 

Veja mais aqui: Código de Trânsito Brasileiro nos Condomínios

Essas são as principais leis e normas que os condomínios precisam seguir e que são de fundamental importância que os síndicos conheçam. 

Agora que você já está por dentro da legislação de condomínio, confira este webinar, que traz ainda mais informações sobre responsabilidades jurídicas dos síndicos:

[Webinar] As responsabilidades jurídicas dos síndicos nos tempos atuais

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