Tudo sobre rateio de condomínio: o que é, como fazer e quem deve pagar

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Qual síndico já não precisou lidar com conflitos sobre o rateio de condomínio, não é mesmo? Esse é um dos principais desafios da gestão condominial, volta e meia presente na pauta das assembleias. Por isso, é um assunto que deve ser tratado com todo cuidado. Aliás, é interessante contar com uma assessoria jurídica para que você possa ter clareza quando for resolver algo do tema com algum condômino.
Mas neste artigo, nós esperamos esclarecer as questões mais relevantes sobre o rateio das despesas de condomínio. Confira!
 

As despesas ordinárias e extraordinárias

 
Para entender o rateio de condomínio, primeiro é preciso compreender as diferentes despesas compartilhadas entre os moradores. A propósito, contribuir com as despesas é um dos deveres do condômino, conforme texto do inciso I, do artigo 1.336 do Código Civil.
As contribuições são divididas em duas categorias: as despesas ordinárias – ou de custeio – e as extraordinárias. Entenda, a seguir, cada uma delas.
 

Despesas ordinárias

São despesas relativas à manutenção de coisas comuns, necessárias à rotina do condomínio e à sua administração. Algumas são mensais e outras anuais, mas que podem ser divididas em parcelas ao longo do ano se a maioria assim preferir e decidir em assembleia.
• Pagamento de funcionários – encargos trabalhistas, salário, vale transporte, uniformes, EPIs, INSS, FGTS, etc.
• Consumo de água e esgoto, luz, gás e internet.
• Manutenção e conservação de equipamentos – extintores, caixa d’água, portaria remota, elevadores, equipamentos elétricos, mecânicos, hidráulicos, de segurança e prática esportiva.
• Custos com limpeza, conservação e pintura das áreas comuns, suas instalações e materiais necessários.
• Rateios de saldo devedor, exceto no caso de locatário que passou a ocupar imóvel após surgimento da dívida.
• Despesas administrativas – material de escritório, custas de registros etc.
• Reposição do fundo de reserva quando usado para custear outras despesas.
• Seguros do condomínio –  incêndio, destruição, roubo e outros.
 

Despesas extraordinárias

As extraordinárias são aquelas não previstas nos gastos de rotina, imprevisíveis ou esporádicas.
• Pintura das fachadas, empenas, esquadrias externas, poços de aeração e iluminação.
• Vazamentos e infiltrações.
• Reformas ou obras de estrutura.
• Substituição ou manutenção de equipamentos nas áreas comuns – como elevador.
• Indenizações trabalhistas e previdenciárias, quando se aplicar.
• Despesas de decoração e paisagismo em jardins, áreas verdes ou em qualquer outra área comum.
• Instalação de equipamento de segurança, incêndio, telefonia, monitoramento, esporte e lazer.
• Reposição do fundo de reserva.
Mesmo as despesas extraordinárias devem constar no planejamento anual de despesas do condomínio, apresentado pelo síndico em assembleia. Você também deve convocar uma reunião sempre que alguma intervenção não emergencial for necessária.
Leia também: Como reduzir as principais despesas de condomínio


O que é rateio de condomínio?

O rateio é a divisão das despesas do condomínio entre os moradores. Tudo aquilo que foi gasto num mês – entre gastos ordinários e extraordinários – deve ser pago por todos.
A quota de condomínio é referente à essas despesas mensais, podendo ser estabelecido um valor fixo ou rateio mensal. Na primeira opção, define-se em assembleia um número com base no planejamento anual de despesas. No caso do rateio mensal, a quota flutua de um mês para outro, de acordo com a variação dos gastos. 
Para garantir o pagamento de todos os custos mensais, um condomínio precisa ter uma inadimplência próxima a 0% – ou uma garantidora. Assim, não há riscos graves ao seu fluxo de caixa.

Como deve ser feito o rateio de condomínio

As regras sobre como fazer o rateio dos condomínios inicialmente estavam previstas – ainda que brevemente – no artigo 12 da chamada Lei do Condomínio, de 1964:

§ Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade. 

Conforme o parágrafo, seria permitido fixar a taxa de rateio de outra forma se for o desejo dos condôminos, regulamentado na convenção.
Anos mais tarde, em 2002, o novo Código Civil determinou que a contribuição de despesas deveria seguir a proporção da fração ideal, isto é, não poderia ser calculada de outra forma.
No entanto, dois anos depois, o texto foi alterado, desta vez com a promulgação da Lei nº 10.931. O entendimento foi o mesmo da norma de 1964. É aberta a possibilidade de alterar a forma de contribuição desde que seja expressa na convenção condominial.
Portanto, não existe apenas um critério de rateio de condomínio, apesar da maioria dos condomínios optarem pela fração ideal.
 

Os critérios de rateio

A redação do inciso I, da Lei nº 10.931 de 2004 deixa bastante claro que as comunidades têm liberdade para escolher como desejam cumprir com a parcela das despesa.
O critério das frações ideias é sugerido, mas este não é a única alternativa. Vale lembrar que opções diferentes podem ser adotadas de acordo com o tipo de despesa. Conheça, então, os dois critérios mais utilizados.

Rateio pela fração ideal da unidade

Quando não houver disposição na norma interna – alterada por, pelo menos, 2/3 dos condôminos – a regra de fração ideal deve valer.
A fração ideal, é a quota à parte que cada condômino tem dentro da área comum do condomínio.
Dessa forma, a quota de condomínio é calculada a partir da multiplicação do valor da previsão orçamentária – aprovada em assembleia geral anual – pela porcentagem da unidade particular no todo – disponível na especificação de condomínio. Assim, cada morador contribui de maneira proporcional ao tamanho do seu imóvel.
Dois argumentos justificam o uso desse critério:
• A valorização do imóvel também é proporcional e não igual para unidades com tamanhos diferentes.
• Quanto maior a área de um imóvel, maiores são as despesas e custos.

 Rateio igualitário

Todas as unidades pagam o mesmo valor de contribuição de despesas. A justificativa  da escolha desse critério, é o entendimento de que os custos são oriundos das áreas comuns e estas são usufruídas de modo igual por todos os moradores.
Assim, despesas como salário de funcionários, serviços de administração, manutenção e limpeza, são divididas igualmente entre os condôminos.
O tamanho das unidades, portanto, não é levado em consideração, pois não seria possível afirmar que um apartamento de fração maior use mais os serviços comuns que os menores.

Quem paga o rateio?

O Código Civil ajuda a entendermos melhor a questão. As despesas relativas a partes comuns que são usadas apenas por um ou alguns condôminos, incumbem a estes.
O proprietário de uma cobertura deve arcar com as despesas de novas impermeabilizações e manutenção no seu terraço, sem causar qualquer dano às unidades inferiores. Isso somente será de rateado entre todos, se o teto do último apartamento for uma laje.
Aliás, uma dúvida comum, entre os moradores e proprietários de imóveis condominiais, é sobre quem paga as despesas ordinárias e as despesas extraordinárias: o proprietário ou o inquilino? A Lei do Inquilinato esclarece.
 

Despesas do proprietário

O proprietário é responsável pelo pagamento das despesas extraordinárias: obras e reformas estruturais, gastos com equipamentos, individualização de água e gás, fundos de reserva, melhorias, benfeitorias e de inadimplência, etc.
 

Despesas do inquilino

O inquilino deve pagar as despesas ordinárias, ou seja, os gastos rotineiros, como salário de funcionários, prestadores de serviços, despesas de consumo, seguros, reserva de áreas comuns – como salão de festas – e gastos administrativos.
Leia também: Renda extra para condomínios: como obter mais recursos além do rateio mensal
 

Quando usar o fundo de reserva

O fundo de reserva é criado para garantir ao condomínio, condições de cobrir investimentos imprevistos ou emergências e viabilizar obras e manutenções de médio e longo prazo.
É usado quando um elevador, portão de garagem, laje ou qualquer outra estrutura, apresentar algum problema que deve ser resolvido rapidamente para garantir a segurança de todos.
Constituído pelas contribuições dos moradores, o valor do fundo geralmente está discriminado na quota condominial e integra o planejamento anual de despesas. Mas ao ativá-lo, comunique os moradores, pois mais tarde será preciso repor o que foi retirado.
 

Conclusão

O rateio de condomínio deve ser tratado com muita atenção por você. A saúde financeira da comunidade está em jogo, e todos precisam entender o quão importante é evitar a inadimplência.
Manter uma boa comunicação interna é fundamental para lidar com esse desafio, além de trazer mais transparência para sua gestão. Além disso, esteja atento ao que a convenção determina e, quando achar conveniente, leve discussões sobre o tema para a assembleia.
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