Conheça as principais atribuições e responsabilidades do síndico

Você conhece bem as atribuições e as responsabilidades do síndico? Confira este artigo para ficar por dentro de obrigações e deveres.

Se você se tornou síndico há pouco tempo, deve estar cheio de dúvidas sobre quais são as suas atribuições. É imprescindível conhecer as responsabilidades do síndico para garantir que a sua atuação esteja de acordo com o que os condôminos esperam, além de evitar que você responda civil e criminalmente por alguma atitude.

Para te ajudar nessa empreitada, listamos neste artigo as principais atribuições e responsabilidades do síndico, com tudo o que você precisa saber para desempenhar bem esse papel. 

Leia e fique por dentro!

O que faz um síndico?

O síndico é o representante legal dos interesses do condomínio. No entanto, caso seja definido em assembleia de condomínio a contratação de uma administradora para auxiliar na gestão condominial, o síndico pode determinar que parte de suas atribuições sejam de responsabilidade da empresa contratada.

Responsabilidades do síndico: obrigações e deveres

As obrigações e os deveres do síndico estão descritos no artigo 1.348 do Código Civil. O síndico eleito para exercer essa função será o representante legal do condomínio, responsável por cuidar de toda a parte administrativa do empreendimento.

É dever do síndico, por exemplo, realizar as provisões financeiras de sua gestão, efetuar o pagamento das despesas condominiais, fazer a cobrança de condôminos inadimplentes, contratar fornecedores para a prestação de serviços, entre outras atividades.

O síndico deve ser eleito em assembleia geral e o mandato não pode ultrapassar dois anos, podendo haver reeleição. Portanto, ele deve embasar suas decisões seguindo em primeiro lugar o que está descrito em Lei e, também, no que ficar acordado na convenção e no regimento interno do condomínio.

São inúmeras as atribuições de competência do síndico e, por conta disso, a administração do condomínio deve ser encarada como a de uma pequena empresa. 

Com tantas atividades a serem realizadas, comandar a gestão é bastante desafiador, principalmente se o síndico não buscar especialização para entender as diferentes áreas envolvidas diretamente com a sua atuação.

Orientar sobre as principais responsabilidades e deveres do síndico contribui para evitar situações complicadas e de risco à gestão e à pessoa física do administrador.

Essas situações  podem vir a responsabilizá-lo civil e criminalmente e, até mesmo, colocar em risco seu próprio patrimônio, caso seja culpabilizado em decorrência de decisões judiciais.

Confira quais são os principais deveres do síndico determinados por Lei:

I – Convocar as assembleias de condôminos

O síndico é responsável por convocar, anualmente, reunião da assembleia de condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger o substituto e alterar o regimento interno.

Além disso, o síndico deve comunicar aos condôminos, nos oito dias subsequentes às assembleias, o que foi deliberado.

II – Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses dos moradores

Compete ao síndico defender, em primeiro lugar, os interesses e os direitos dos condôminos.

Cabe ao síndico também representar o condomínio em juízo ou extrajudicialmente, quando este se apresentar como autor ou como réu em alguma ação, seja como contribuinte, como reclamado, como requerente ou em outras situações.

III – Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio

É papel do síndico buscar ao máximo a participação de todos os condôminos para solucionar problemas ou debater soluções, devendo, nestes casos, comunicar, alertar e fazer constar em ata todas as decisões tomadas em conjunto por todos os participantes.

IV – Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia

O síndico deve respeitar e fazer respeitar o que está determinado na lei de condomínio, na convenção e no regulamento interno, conciliando, orientando, informando, advertindo e aplicando multas em caso de descumprimento.

V – Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores

Em caso de omissão, falta de atenção ou má gestão na conservação e na guarda das partes comuns do condomínio ou na descontinuidade da prestação dos serviços essenciais, o síndico poderá responder civil ou criminalmente por seus atos ou omissões.

VI – Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano

É um dos principais deveres do síndico realizar a previsão orçamentária para buscar o equilíbrio financeiro para o bom funcionamento do condomínio e suas áreas comuns.

VII – Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas

Combater a inadimplência também é um dos deveres do síndico. Essa prática ajuda a manter as contas em dia. Para isso, o síndico deve procurar reverter essa situação, primeiramente buscando entendimento diretamente com o morador.

Caso essa prática não funcione, deve-se buscar aplicar as medidas legais cabíveis para o bom funcionamento do condomínio.

VIII – Prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas

A correta prestação de contas anual em assembleia, e também eventual, quando for exigido, é um dos deveres do síndico, assim como comprovar e documentar todas as despesas condominiais.

IX – Realizar a contratação do seguro condomínio obrigatório

É uma das obrigações do síndico fazer o seguro do condomínio e das áreas comuns ou mesmo renovar o contrato do seguro já contratado, se este continuar garantindo a cobertura integral do condomínio.

Leia também: [Infográfico] Resultado da Pesquisa: Os desafios dos síndicos em condomínios residenciais

O síndico tem poderes ilimitados e incontestáveis?

Por falta de conhecimento, alguns administradores e condôminos entendem que o síndico possui poderes ilimitados e incontestáveis. Essa ideia foi reforçada após o PL N°1.179, de 2020, propor a atribuição de maiores poderes aos síndicos durante a pandemia, o que não foi efetivado na nova lei.

O síndico atua de acordo com as decisões tomadas em:

Estes últimos são os documentos mais importantes de um condomínio e todos devem ter conhecimento de seus conteúdos.

Leia também: Guia para síndicos, membros do conselho e administradores: 12 perguntas e respostas para ajudar numa boa administração

Conheça algumas das dúvidas mais comuns sobre os poderes do síndico.

Nova lei dá mais poderes ao síndico durante a pandemia?

A recém sancionada Lei N° 10.410, de 2020, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (Covid-19), não concedeu maiores poderes ao síndico, como o Projeto de Lei Nº 1.179 sugeria.

Foram vetados 16 dispositivos, entre eles os que autorizavam o síndico a restringir ou proibir o uso das áreas comuns, a realização de encontros e o uso das garagens por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos como medida de prevenção ao coronavírus. A assembleia continua a ser o único caminho para deliberar essas questões.

Aliás, o artigo 12 da nova lei autoriza o uso de meios eletrônicos para realização de assembleias virtuais, decisão importante para o momento.

O síndico pode fechar ou restringir o uso de áreas comuns por causa da pandemia?

A nova lei não autoriza atitude unilateral. No entanto, o síndico deve ficar atento às recomendações dos governos estadual e municipal, e levá-las para a assembleia para definir sua incorporação ao regimento interno.

O síndico pode se recusar a apresentar a prestação de contas?

De jeito nenhum! Esse é um dos seus deveres.

Se o síndico não cumprir com esse dever dentro do período estabelecido, o conselho deve convocar uma assembleia extraordinária com pelo menos 1/4 dos moradores e explicar a situação. Se a maioria desejar, um abaixo-assinado para destituir o administrador pode ser providenciado.

O síndico pode proibir a ocupação de novos moradores de um apartamento com débito condominial?

A dívida condominial é do imóvel. Se um novo morador e proprietário quiser ocupá-lo, o síndico não pode proibir. O processo de cobrança da dívida deve seguir, chegando até a penhora e o leilão da unidade, se o pagamento não for liquidado.

O síndico pode impedir inquilinos inadimplentes de ter TAGs de acesso ou de frequentar áreas comuns?

Não! Isso seria uma afronta ao direito de ir e vir do morador. Mesmo com justificativas legítimas, o síndico jamais deve tomar uma atitude que gere constrangimento ou mal-estar a um condômino.

Ações como essa agravam a situação e podem levar o inadimplente a entrar com uma ação contra o condomínio por danos morais, o que é, frequentemente, acolhido pela justiça.

O síndico pode proibir a locação de imóveis pelo Airbnb?

Esse é um dos principais desafios para os síndicos resolverem, porque algumas decisões judiciais permitem e outras proíbem. Como é uma prática recente, recomenda-se sua discussão em assembleias para regulamentar ou não a decisão no regimento interno.

Portanto, não dá para dizer que o síndico pode fazer o que quiser, não é mesmo? Pelo contrário, suas ações devem seguir regras e decisões tomadas pela coletividade.

O que considerar para ser um bom síndico?

Algumas características e atitudes facilitam o trabalho do síndico e fazem com que a tarefa de cuidar dos interesses dos condôminos seja algo mais fácil e preciso.

Listamos aqui 6 dessas características que consideramos indispensáveis em um bom síndico.

1. Comprometimento

Um bom síndico é aquele que pensa no bem coletivo, se envolve com as necessidades e se preocupa verdadeiramente com o bem-estar dos condôminos. Deve:

Esse comprometimento é uma postura que beneficia não apenas os moradores, mas o próprio síndico, uma vez que passa a ser respeitado por todos os envolvidos e tem o seu trabalho reconhecido.

2. Organização

O dia a dia de um síndico envolve cuidar de muitos documentos e de muitas tarefas ao mesmo tempo. 

Por isso, ser organizado é uma característica importante, já que o síndico pode se perder com facilidade, caso não saiba onde estão os comprovantes e contratos e não faça um planejamento organizando suas atividades.

Outro detalhe fundamental: o síndico precisa prestar contas. Isso significa deixar tudo organizado para poupar tempo e garantir mais precisão na elaboração do documento anual.

3. Transparência

A honestidade é um valor indispensável para o bom síndico. Parece básico, mas não são raros os casos de condomínios que enfrentam problemas com corrupção dentro do próprio prédio ou conjunto residencial. 

Isso afeta o bolso de quem paga a taxa do condomínio e prejudica as melhorias que poderiam ser feitas no condomínio.

Sendo assim, ser transparente e correto é fundamental. Administre os recursos financeiros com responsabilidade e invista no que realmente importa, com transparência e seriedade.

4. Proatividade

Um bom síndico deve estar sempre preparado para resolver os problemas antes mesmo que os condôminos comecem a reclamar. 

Deve estar atento a tudo o que acontece no condomínio e ser proativo, buscando corrigir as falhas antes que sejam notadas pelos moradores. A proatividade é uma característica vital para uma gestão de sucesso. 

Essa qualidade evita insatisfações por parte dos condôminos, além das famosas “conversinhas” nos corredores. Afinal, o síndico já resolveu os problemas, mostrando eficiência e rapidez.

5. Inovação

Outra característica fundamental em um bom síndico é a abertura para inovações. Ele deve estar por dentro de novas tecnologias e atento para novas soluções que possam melhorar o dia a dia de todos no condomínio, inclusive no que diz respeito à gestão e à comunicação com os condôminos.

Portanto, preste atenção em ferramentas com bom custo-benefício, que contribuam para que o condomínio fique mais seguro, moderno e um lugar melhor para se viver.

6. Boa comunicação

Um bom síndico deve ter a habilidade de conversar com clareza, paciência e decoro com qualquer morador do condomínio e ouvir suas considerações, seja prosseguindo com as soluções ou levando a discussão adiante.

Além disso, o responsável pelo condomínio deve ter uma boa dose de “jogo de cintura”. Afinal de contas, podem haver conflitos entre moradores e é preciso saber conduzir uma boa comunicação para evitar maiores problemas.

Saiba mais sobre as responsabilidades do síndico, conferindo este webinar:

[Webinar] Manual para síndicos, membros de conselho e administradores

Comentário (1)

  1. Cursos Online
    5 de maio de 2021

    Aqui é a Fernanda Lima , gostei muito do seu artigo tem
    muito conteúdo de valor parabéns nota 10 gostei muito.

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